Judicialis Rechtsprechung

1. Bei Zahlungsunfähigkeit eines Mehrheitseigentümers hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wahl, ob sie bei einer Sonderumlage zur Herstellung der Liquidität nur den Fehlbetrag in Höhe der offenen Rechnungen umlegt oder eine Erhöhung im Hinblick darauf vornimmt, dass der Mehrheitseigentümer mit Sicherheit weiterhin mit seinen Beiträgen ausfallen wird.

2. Bei unklaren Eigentümerbeschlüssen über die Sonderumlage kann das Gericht im Beschlussanfechtungsverfahren aufgrund der festgestellten Fehlbeträge auch die erforderliche Sonderumlage nach den vorstehenden Grundsätzen ersatzweise festlegen.

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Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 177/02

In der Wohnungseigentumssache

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II. 10. und 13. sowie III. gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 13. November 2001 - 85 T 174/01 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 26. März 2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden den Beteiligten zu II. 10. und 13. sowie III. als Gesamtschuldnern auferlegt. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 38.149,89 EUR (74.614,69 DM) festgesetzt. In Änderung des angefochtenen Beschlusses wird der Geschäftswert zweiter Instanz auf 47.121,30 EUR (92.161,26 DM) festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu I. und II. bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die von dem Beteiligten zu III. verwaltet wird. Über das Vermögen der Beteiligten zu I. 3., der Mehrheitseigentümerin mit 572/1000stel Miteigentumsanteilen, wurde mit Beschluss vom 23. Juni 1997 das Konkursverfahren eröffnet, die Wohneinheiten der Beteiligten zu I. 3. (einer GmbH und Co. KG, deren Komplementär-GmbH sich in Liquidation befindet) jedoch mit Erklärung des Konkursverwalters vom 26. August 1997 gegenüber dem Geschäftsführer der Komplementär-GmbH freigegeben. In Folge auch des finanziellen Zusammenbruchs der Mehrheitseigentümerin befindet sich die Wohnanlage in wirtschaftlichen Schwierigkeiten, was die Bildung von Sonderumlagen erforderlich machte.

Mit Schreiben vom 6. September 2000 lud der Beteiligte zu III. die Eigentümer unter Angabe der Tagesordnung zu einer Versammlung, auf der u. a. zu TOP 4 die Beschlussfassung über eine Sonderumlage zur Finanzierung der offenen Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft über 144.614,69 DM stattfinden, zu TOP 5 die Frage der Fälligkeit geregelt werden sollte. Den Einladungsschreiben war eine Aufstellung der damals offenen Rechnungen beigefügt. Sie beliefen sich auf 65.675,31 DM. Laut Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14. September 2000, in der die Beteiligte zu I. 3. durch den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH vertreten war, heißt es zu TOP 4, dass die Bildung einer Sonderumlage in Höhe von 144.614,69 DM zur Finanzierung der offenen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft beschlossen wurde. Zu TOP 5 beschlossen die Eigentümer die Fälligkeit der Sonderumlage bis zum 25. September 2000.

Mit Schreiben vom 14. September 2000 fochten die Beteiligten zu I. 1. und I. 2. - soweit jetzt noch von Bedeutung - u. a. die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 4 und 5 mit der Maßgabe an, dass sie unwirksam seien, soweit der Betrag von 70.000,00 DM überschritten werde. Mit Schreiben vom 2. Oktober 2000, eingegangen am 6. Oktober 2000, schloss sich der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH der Mehrheitseigentümerin (Beteiligte zu I. 3.) diesem Antrag an. Nach Erlass eines Teilbeschlusses des Amtsgerichts vom 21. Dezember 2000 zu einem hier nicht mehr interessierenden Streitpunkt haben die Antragsteller zu 1.1. und 2. mit Schreiben vom 9. April 2001 ihre Anfechtungsanträge zurückgenommen. Das Amtsgericht Wedding hat mit seinem Endbeschluss vom 30. April 2001 u. a. die Eigentümerbeschlüsse vom 14. September 1999 zu TOP 4 und 5 insoweit für ungültig erklärt, als die Sonderumlage den Betrag von 70.000,00 DM überschreitet. Die Erstbeschwerde aus den Kreisen der übrigen Miteigentümer (Beteiligte zu II. 10. und 13.) hat das Landgericht als unzulässig verworfen, weil ihnen die Beschwerdeberechtigung fehle, da sie einen Anfechtungsantrag im Zeitpunkt der Beschwerdeeinlegung nicht mehr hätten stellen können (BGHZ 120, 396 = NJW 1993, 662). Mit der Behauptung, eine Sonderumlage in Höhe von 65.675,31 DM hätte ausgereicht, die Eigentümerversammlung vom 13. September 1999 sei im Übrigen beschlussunfähig und ihre Beschlüsse nichtig gewesen, hat die Beteiligte zu I. 3. Erstbeschwerde eingelegt, welche das Landgericht zurückgewiesen hat. Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu III. (Verwalter) hat das Landgericht die Anfechtungsanträge gegen die Eigentümerbeschlüsse vom 14. September 2000 zu TOP 4 und TOP 5 mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass festgestellt wird, dass eine Sonderumlage in Höhe von 144.614,69 DM beschlossen wurde. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu I. 3. sowie der Beteiligten zu U. 10. und 13., die im Ergebnis ohne Erfolg bleibt.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde aller drei Rechtsbeschwerdeführer ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Was die Beteiligten zu II. 10. und 13. anbelangt, ist ihr Rechtsmittel schon deshalb zulässig, weil ihre Erstbeschwerde als unzulässig verworfen worden ist. Die Rechtsmittel sind aber in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss zu Lasten der Rechtsbeschwerdeführer nicht auf.

1. Auch wenn die Beteiligten zu II. 10. und 13. im Zeitpunkt der Beschwerdeeinlegung an einer selbstständigen Anfechtung der Entscheidung des Amtsgerichts gehindert waren (BGHZ 120, 396 = NJW 1993, 662), stellt dies nach Auffassung des Senats kein Hindernis dar, dass diese Beschwerdeführer im Wege der Streithilfe einen anderen Wohnungseigentümer unterstützen, wenn und solange dieser seinerseits die Eigentümerbeschlüsse rechtzeitig angefochten hat und beschwerdeberechtigt ist. Das ist bei der Beteiligten zu I. 3. der Fall.

2. Nach Auffassung des Senats kommt es für die Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde der Beteiligten zu I. 3. nicht darauf an, ob die Einlegung des Rechtsmittels durch den Geschäftsführer der Komplementär-GmbH von den Kommanditisten der Beteiligten zu I. 3. genehmigt worden ist. Es kann ferner dahinstehen, ob bei einer aufgelösten GmbH & Co. KG die ebenfalls aufgelöste Komplementär-GmbH als Geschäftsführungs- und Leitungsorgan zuständig ist und bleibt, also auch alleinige Liquidatorin wird, wie es K. Schmidt, Gesellschaftsrecht 4. Auflage 2002 § 56 VI 1 b ausführt, oder ob dies nur gilt, wenn alle Kommanditisten zugleich Gesellschafter der Komplementär-GmbH sind, wie es K. Schmidt in Scholz, Kommentar zum GmbH-Gesetz, 9. Auflage 2002 § 66 Rdnr. 59 darstellt. Auch wenn in einer KG nach §§ 146 Abs. 1, 150, 161 Abs. 2 HGB sämtliche Gesellschafter - also neben einem Komplementär auch die Kommanditisten - geborene Liquidatoren sind, die regelmäßig nur gemeinsam handeln dürfen, kann jeder von ihnen in Fällen der Notgeschäftsführung auch allein und selbstständig handeln. Die fristgebundene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses ist als eine notwendige Erhaltungsmaßnahme für die Gesellschaft anzusehen, weil deren (behauptete) Rechte nach Fristablauf nicht mehr verfolgt werden könnten. Wie Sauren (Wohnungseigentum 1992, 40) überzeugend ausgeführt hat, sieht auch der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12. Juni 1989 - II ZR 246/88 - NJW 1989, 2694, 2696) eine solche notwendige Erhaltungsmaßnahme in der Erhebung einer gesellschaftsrechtlichen Anfechtungsklage. Nur durch deren rechtzeitige Erhebung kann die Wirksamkeit eines rechtswidrigen Beschlusses beseitigt werden. Dies reicht also für die Annahme einer Notgeschäftsführung in Bezug auf die Beseitigung eventuell rechtswidriger Beschlüsse aus. Für das Beschlussanfechtungsrecht nach § 23 Abs. 4 WEG kann insoweit nichts anderes gelten. Damit war der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH zumindest aus dem Gesichtspunkt der Notgeschäftsführung auch allein berechtigt, die Eigentümerbeschlüsse vom 14. September 2000 zu TOP 4 und TOP 5 selbstständig anzufechten bzw. sich innerhalb der Anfechtungsfrist den Anfechtungsanträgen anderer Wohnungseigentümer anzuschließen. Entgegen dem angefochtenen Beschluss liegt also eine wirksame Anfechtung der Beteiligten zu I. 3. hinsichtlich der Eigentümerbeschlüsse vor.

3. Es kann nach Auffassung des Senats dahinstehen, ob der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH für die Beteiligte zu I. 3. in der Eigentümerversammlung vom 14. September 2000 stimmberechtigt war, was der Fall gewesen sein könnte, wenn man der Ansicht von K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4. Auflage 2002, § 56 VI 1 b folgen würde. Im Falle der zulässigen Beschlussanfechtung ist Gegenstand des gerichtlichen Verfahrens sowohl das Zustandekommen des Eigentümerbeschlusses wie auch die Nichtigkeit als auch die Ungültigkeit aus formellen oder materiellen Gründen. Der Beteiligte zu III. (Verwalter) hat im Wege der zulässigen Anschlussberufung in zweiter Instanz hilfsweise beantragt, eine Sonderumlage in Höhe von 162.161,26 DM durch ersetzende gerichtliche Entscheidung festzulegen. Zumindest der Tenor des angefochtenen Beschlusses lässt die Auslegung zu, dass das Landgericht entweder von dem Zustandekommen eines Sonderumlagenbeschlusses in Höhe von 144.614,69 DM ausgegangen ist oder nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts auch in dieser Höhe hätte vom Gericht ersetzend festgesetzt werden können. Denn das Landgericht führt im Sachverhalt aus, dass sich die Wohnlage wegen des finanziellen Zusammenbruchs der Beteiligten zu I. 3. in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befand, was die Bildung von Sonderumlagen erforderlich machte. Demgemäß war bereits dem Einladungsschreiben zu der Eigentümerversammlung eine Aufstellung der damals offenen Rechnungen beigefügt, die sich auf 65.675,31 DM beliefen. Nach dem unstreitigen Aktenstand kann ein Finanzbedarf der Gemeinschaft in dieser Höhe für den damaligen Zeitpunkt eindeutig festgestellt werden.

4. Bei einem insolventen Mehrheitseigentümer (der im vorliegenden Fall allerdings nur das gesetzliche Kopfstimmrecht hat) kann die Wohnungseigentümergemeinschaft wahlweise entscheiden, ob eine Sonderumlage lediglich in Höhe der Summe der offenen Rechnungen festgelegt wird oder aber im Hinblick auf den mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwartenden Zahlungsausfall des Mehrheitseigentümers. Beides hält sich in den Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Da die Beteiligte im vorliegenden Fall über 572/1000stel Miteigentumsanteile verfügt, hat die Gemeinschaft allenfalls die Chance, dass von den 144.614,69 DM ganze 42,8 %, also 61.895,09 DM in die Gemeinschaftskasse fließen. Mit diesem Betrag konnten damals nicht einmal die in dem angefochtenen Beschluss festgestellten offenen Rechnungen von 65.675,31 DM beglichen werden. Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer, bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht, einbeziehen müssen (BGHZ 108, 44 = NJW 1981, 3018), widerspricht es nicht den Regeln ordnungsmäßiger Verwaltung, den wiederum zu erwartenden Ausfall der Zahlungen des Mehrheitseigentümers bei der Festlegung der Höhe der Sonderumlage zu berücksichtigen.

5. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Rechtsbeschwerdeführer als Gesamtschuldner die Gerichtskosten dritter Instanz tragen. Dagegen besteht angesichts schwieriger Rechtsfragen keine hinreichende Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz anzuordnen (§ 47 Satz 1 und 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Der Senat hat es für angemessen gehalten, sowohl für die zweite wie auch für die dritte Instanz als Geschäftswert nur die Differenz von den ursprünglich beanstandeten 70.000,00 DM zu 162.161,26 DM in zweiter Instanz bzw. 144.614,69 DM in dritter Instanz zum Ausgangspunkt der Festsetzung zu machen.

Ende der Entscheidung